.png)
Cushman & Wakefield đã tư vấn về số lượng giao dịch kỷ lục cho công ty của chúng tôi trong năm nay, từ việc mua đất và xây dựng và giao dịch cho thuê trực tiếp đến các giao dịch thoái vốn và thoái vốn đầy thử thách hơn. Trong mỗi trường hợp, nhu cầu về các giao dịch phức tạp hơn đã được thúc đẩy bởi các nhóm nước ngoài, nhưng cuối cùng phụ thuộc vào khả năng và hành động của chủ đất địa phương, nhà đầu tư và trong một số trường hợp, các nhà phát triển bên thứ ba.
Xu hướng hợp tác giữa các tập đoàn nước ngoài và địa phương đã tập trung mạnh mẽ trong vài năm qua và khi các tập đoàn nước ngoài trở nên quen thuộc hơn với các cơ hội, hạn chế và thực tiễn kinh doanh địa phương, chúng ta sẽ thấy nhiều giao dịch hơn và đầu tư lớn hơn vào ngành. Tương tự, sự sẵn lòng tham gia vào các giao dịch và khả năng của các nhóm địa phương đã được cải thiện nhanh chóng, trong đó, cùng với nhu cầu từ các nhóm nước ngoài, đã nâng cao niềm tin của nhà đầu tư. Ngoài ra, chúng tôi sẽ tiếp tục thấy tỷ lệ vốn hóa thấp hơn cũng như giá thuê và giá đất cao hơn là kết quả của việc tăng nhà đầu tư và nhu cầu sử dụng.
Trong khi tất cả các chỉ số thị trường đều tích cực, thị trường cần theo kịp nhu cầu về năng lực, chất lượng và an ninh để tiếp tục thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, phân khúc thị trường bất động sản quan trọng và thực sự là một trong những người đóng góp lớn nhất cho người Việt Nam. nên kinh tê. Nhiều thách thức vẫn còn trong kinh doanh trong lĩnh vực công nghiệp và hậu cần. Các vấn đề thực tiễn kinh doanh về thể chất, pháp lý và đơn giản vẫn cần được khắc phục trong hầu hết mọi giao dịch và những vấn đề này hạn chế các lĩnh vực mà các công ty nước ngoài sẽ kinh doanh.
Trong năm 2018, điều này sẽ đặt ra một số rủi ro cho Việt Nam khi các địa điểm hoặc địa điểm cao cấp cho các nhà đầu tư đa quốc gia trở nên hạn chế. Trong khi có khoảng 320 khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam, chỉ có 13% là thuộc sở hữu nước ngoài và một tỷ lệ thấp trong toàn bộ 91.000 ha đất công nghiệp đáp ứng các nhu cầu quan trọng của các tập đoàn toàn cầu. Việc tuyển dụng trong các khu công nghiệp tốt nhất là rất thấp và nhiều công ty hiện đang phải thỏa hiệp về vị trí hoặc chất lượng, điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước khác.
Gần đây, Cushman & Wakefield đã đưa ra một câu hỏi về sự sẵn có cho không gian nhà kho Hạng A từ một công ty phương Tây lớn đang tìm kiếm một kho hàng quan trọng tại Việt Nam. Trên thực tế, những gì công ty coi là hạng A chưa tồn tại ở Việt Nam. Đó không phải là để nói rằng nó không thể được xây dựng, nhưng với một thời gian dự án hai năm cho bất kỳ cơ hội xây dựng cho phù hợp, công ty thực sự có thể tìm nơi khác cho một cơ sở nếu nó có thể được mua sắm dễ dàng và nhanh chóng.
Trong ví dụ này, thách thức đối với công ty đến gấp đôi: trước hết, tìm đất sẵn có ở các khu vực phù hợp với mức giá cạnh tranh và thứ hai là hợp tác với chủ đất và nhà phát triển với hồ sơ theo dõi đã được chứng minh trong việc cung cấp kho hàng chất lượng cao.
Trong quá nhiều trường hợp, không thể tìm thấy một hoặc nhiều thành phần quan trọng khác trong một trang web và sự thỏa hiệp tốn kém về vị trí (chi phí hậu cần) hoặc chất lượng xây dựng (rủi ro, hiệu quả hoạt động).
Các giải pháp cho những vấn đề này rất đơn giản trong thực tế, nhưng chúng tôi vẫn chưa thấy sự cạnh tranh thực sự giữa các nhà phát triển địa phương và chủ đất để cung cấp các dự án về chất lượng nhu cầu của hầu hết các nhóm nước ngoài.
Có một cơ hội thực sự cho các chủ đất địa phương để thu hút nhiều nhóm nước ngoài đến các KCN của họ và trong vài năm tới, những người đầu tiên sẽ nhận được phần thưởng cao nhất. Trong một số trường hợp, có cơ hội để cải thiện kiến trúc cơ sở hạ tầng khu vực hoặc phá hủy và xây dựng lại các tòa nhà cũ, không hiệu quả. Tương tự, kỳ vọng và đôi khi cách tiếp cận của các công ty hoặc nhóm nước ngoài có thể được cải thiện. Như với bất kỳ doanh nghiệp nào ở Việt Nam, không bao giờ có một giải pháp khắc phục nhanh chóng, nhưng thông qua việc lập kế hoạch và hiểu biết tốt hơn, chúng tôi chắc chắn sẽ thấy ít dự án bị hủy bỏ hoặc bị xâm nhập hơn - các nhóm nước ngoài chỉ cần tự đặt mình tốt hơn.
Thông thường với các nhà máy, các nhóm nước ngoài lớn muốn xây dựng các cơ sở của riêng họ vì chúng rõ ràng là rất cụ thể cho nhu cầu của công ty đó. Tuy nhiên, kho lưu trữ là rộng hơn về loại người dùng cuối và các tính năng xây dựng đơn giản hơn. Đây là nơi chúng ta thấy nhiều cơ hội rõ ràng hơn cho các KCN hiện tại hoặc những cơ hội tham gia vào thị trường để tận dụng nhu cầu tốt. Nhiều KCN sẽ cung cấp các cơ sở vật chất sẵn sàng chuẩn hóa, thường với các mức chất lượng xây dựng khác nhau, nhưng nhiều người có thể cải thiện ngay cả các cơ sở nhỏ hơn trong tương lai. Xu hướng kho bãi đang thay đổi và những người cư ngụ đang tìm cách thúc đẩy hiệu quả trong các tòa nhà của họ.
Để thực hiện điều này, một số cải tiến cơ sở đơn giản có thể được thực hiện bao gồm chiều cao đã xóa cao hơn, khoảng cách cột tốt hơn, tải sàn cao hơn và tải sàn mạnh hơn. Đương nhiên, điều này sẽ đẩy chi phí xây dựng lên một chút, nhưng những người chiếm lại sẽ có hiệu quả tốt hơn thông qua công suất mét khối và thiết kế bố trí và do đó có thể biện minh cho một khoản tiền thuê cao hơn. Nếu các nhà phát triển cũng sẵn sàng xem xét đáp ứng các quy định về mã lửa tốt hơn và trên các mã tiêu chuẩn của Việt Nam, người cư ngụ cũng có thể bù đắp một số chi phí từ phí bảo hiểm thấp hơn cũng có thể đi vào ngân sách thuê của họ.
Nhìn đến năm 2018, chúng ta sẽ thấy nhiều giao dịch mua bán & sáp nhập trong KCN và hy vọng nhiều người chiếm đóng tìm cách tận dụng lợi thế trong cơ cấu bán và cho thuê lại.
Năm 2017 chứng kiến thử nghiệm thực sự đầu tiên để bán và cho thuê lại, với một người chiếm lĩnh về cơ bản tăng vốn trên một tài sản và đảm bảo một hợp đồng thuê dài hạn với một nhà đầu tư tạo ra lợi tức giống trái phiếu.
Các nhà đầu tư trong nước sẽ tích cực hơn để có được nhiều hơn các cơ sở này, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài tụt lại trong việc thẩm định hồ sơ năng suất, chưa đủ cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực. Tuy nhiên, chúng tôi không xem đây là vấn đề trong ngắn hạn. Thỏa thuận cơ cấu để bán và cho thuê lại vẫn phức tạp, nhưng quá trình chuyển tải có thể nhanh chóng với đúng nhóm người mua và bên bán tư vấn trên tàu.
Đất và thuê sẽ tiếp tục tăng đều đặn. Giá thuê trung bình của Hà Nội trên một mét vuông trên mỗi kỳ đã tăng 1 phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, với Thành phố Hồ Chí Minh hoạt động tốt hơn ở mức 2,5 phần trăm. Mức tăng trưởng lớn nhất trải qua khu vực phía Bắc là Hải Phòng, trung bình là 4 phần trăm so với năm ngoái và Đồng Nai ở phía nam với 5,9 phần trăm.
Trong năm 2016, Bắc Ninh ở phía Bắc và Bình Dương ở phía Nam là những người biểu diễn tốt nhất về tăng trưởng và có sự thay đổi rõ ràng về nhu cầu trong năm 2017. Bắc Ninh thực sự ghi nhận mức giảm 2,9% về giá trong năm 2017 từ mức tăng trong năm 2016 do giá cả tăng cao và cải thiện cơ sở hạ tầng ở các khu vực như Hưng Yên.
Trong cùng cực, Cushman & Wakefield đã trải qua một số yêu cầu giá thuê tăng tới 10% cho các khu công nghiệp tốt nhất. Chất lượng sẽ tiếp tục hoạt động tốt hơn và có sự sẵn lòng từ những người chiếm đóng để trả giá cao hơn, nhưng chỉ khi họ có thể thấy sự cải thiện chính hãng trong cơ sở hạ tầng khu vực, tiêu chuẩn quản lý và chất lượng xây dựng.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét